Gayrimenkul Satın Alırken Hukuki Kontroller
Gayrimenkul satın alırken hukuki kontroller yalnızca taşınmazı fiziken görmek ve satış bedelinde anlaşmaktan ibaret değildir. Tapu kaydı, takyidatlar, imar ve yapı durumu, sözleşmenin şekli, ödeme yöntemi ve devir işlemi ayrı ayrı kontrol edilmelidir.
1. Tapu Kaydı ve Takyidatlar
Taşınmazın malik bilgisi, niteliği ve bağımsız bölüm bilgileri ile tapu kaydındaki ipotek, haciz, intifa, aile konutu şerhi, satış vaadi şerhi ve diğer kısıtlamalar incelenmelidir. Tapu senedinin elde bulunması, güncel takyidat durumunu tek başına göstermez.
2. İmar, Proje ve Yapı Kullanma İzni
Taşınmazın onaylı mimari projesi, ruhsat durumu ve varsa yapı kullanma izin belgesi ile fiilî kullanımın bunlara uygunluğu kontrol edilmelidir. Projeye aykırı imalatlar, ortak alanların bağımsız bölüme katılması veya ruhsatsız değişiklikler idari ve özel hukuk bakımından sorun doğurabilir.
“Yapı kayıt belgesi” ile “yapı kullanma izin belgesi (iskan)” aynı belge değildir. Taşınmazın hukuki ve teknik durumu mevcut belgeler üzerinden ayrıca değerlendirilmelidir.
3. Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı
Bağımsız bölüm satın alınırken tapunun kat mülkiyeti veya kat irtifakı niteliği, arsa payı, proje ile fiilî bölümün uyumu ve yönetim planı önem taşıyabilir. Özellikle henüz tamamlanmamış projelerde yüklenici ve arsa sahibi arasındaki sözleşmeler ile satış yetkisinin kaynağı ayrıca incelenmelidir.
4. Satış Sözleşmesinin Şekli
Taşınmaz mülkiyetinin devri resmî şekle tabidir. Taşınmaz satış işlemleri tapu müdürlüklerinin yanı sıra 4 Temmuz 2023’ten itibaren noterliklerde de yapılabilmektedir. Noterde düzenlenen taşınmaz satış sözleşmesi tapu bilişim sistemine kaydedilir ve tescil işlemi tapu siciline işlenir.
Tarafların kendi aralarında düzenlediği adi yazılı belge, tek başına taşınmaz mülkiyetini devretmez. Taşınmaz satış vaadi gibi farklı sözleşmelerin şekil ve şerh koşulları ayrıca değerlendirilmelidir.
5. Ödeme Aşaması
Satış bedelinin ne zaman ve hangi koşulla ödeneceği, kapora veya ön ödemenin niteliği ve ödemenin kime yapıldığı açıkça belgelendirilmelidir. Yüksek tutarlı işlemlerde ödemenin izlenebilir kanallarla yapılması ve açıklama kısmının işlemi gösterecek şekilde düzenlenmesi ilerideki uyuşmazlıkların önlenmesi bakımından önemlidir.
6. Vekâletle Satış
Satıcı veya alıcı vekâleten işlem yapıyorsa vekâletnamenin kapsamı, taşınmaz satışına ilişkin yetki ve vekâletnamenin güncelliği kontrol edilmelidir. Yabancı ülkede düzenlenen vekâletnamelerde apostil, konsolosluk ve tercüme koşulları gündeme gelebilir.
7. Yabancıların Taşınmaz Edinimi
Yabancı gerçek veya tüzel kişilerin taşınmaz ediniminde vatandaşlık, taşınmazın bulunduğu bölge, yüzölçümü ve özel kanunlardaki sınırlamalar gibi ek kurallar uygulanabilir. Bu nedenle yabancı alıcılarda genel satış kontrolünün yanında özel edinim koşulları da incelenmelidir.
8. Satıştan Önce Kontrol Listesi
- Güncel tapu kaydı ve takyidatlar,
- Malik ve satış yetkisi,
- İmar, ruhsat, proje ve iskan durumu,
- Kat mülkiyeti/kat irtifakı ve arsa payı,
- Vergi, aidat ve yönetim planına ilişkin bilgiler,
- Satış bedeli ve ödeme planı,
- Vekâlet varsa yetki kapsamı,
- Satışın resmî şekilde tamamlanması.
Bu içerik genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Gayrimenkul işlemlerinde taşınmazın kayıt ve proje durumu somut olarak incelenmelidir.