Gayrimenkul ( taşınmaz) ülkemizde en çok görülen dava türlerindendir. En tenha köylerden en kalabalık nüfuslu şehirlere kadar bütün illerde bu davalar görülmektedir. Gayrimenkul davaları yapısı gereği biraz uzun sürebilmektedir. Zira keşif ve bilirkişi gibi deliller bu davalarda çok sık rastlanmaktadır. Taşınmazın aynından doğan davalar kesinleşmedikte icraya konulamadığından bu tür davaları kazanan tarafların haklarına ulaşması zaman almaktadır.
Gayrimenkul davaları genel olarak Asliye Hukuk Mahkemesinde görülen davalardır. Ayrıca gayrimenkul davaları genel olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Örneğin siz Antalya’da yaşıyorsunuz dava edeceğiniz kişi Eskişehir’de dava konusu taşınmazda Kırıkkale’de bulunmaktadır. Bu durumda siz davayı Antalya’da açarsanız davanızda yetkisizlik kararı verilecek ve dava davanın Kırıkkale’de açılması gerektiği belirtilecektir. Bu hususlarda bir avukattan yardımı almanız faydanıza olacaktır. Zira görev ve yetki konuları teknik konular olduğundan her olayda farklılık gösterebilir.
Genel olarak gayrimenkul davası çeşitleri şunlardır;
Taşınmaz Davaları Nelerdir
Men-i Müdahale (Müdahalenin Önlenmesi) Davası
Men-i müdahale davası, en sık açılan gayrimenkul davası çeşididir. Herhangi bir taşınmazdan yararlanmak için ya taşınmazın sahibi olmak veya taşınmazın sahibinden icazet almak gerekir. Taşınmazın sahibinden onay alamadan bir taşınmazın herhangi bir şekilde kullanılması hukuka aykırıdır. Taşınmazın bu şekilde kullanılması, mülk sahibine men-i müdahale (müdahalenin önlenmesi) davası açma hakkı verir. Taşınmazın sahibi müdahalenin önlenmesi davasıyla taşınmazına yapılan saldırıyı ortadan kaldırır. Taşınmazın hak sahibi olmayan bir kişi tarafından işgali söz konusu ise işgalci taşınmazdan çıkarılır, hatta haksız işgalciden ecrimisil (işgal tazminatı) talep edilebilir. Birbiriyle bağlantılı birçok talep avukat tarafından sistemli bir davayla ileri sürülerek taşınmaz sahibinin hakkına kavuşması sağlanır.
İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası
İzale-i Şuyu veya ortaklığın giderilmesi davası
, bir taşınmaza birden fazla kişinin sahip olması halinde söz konusu olur. Paylı mülkiyette paydaşlar taşınmazın taksim şeklinde anlaşamayabilir. Bu durumda paydaşlar ortaklığın sona erdirilmesi için izale-i şüyu davası açarlar. Tapu kaydı incelenerek dava, tüm paydaşlara yöneltilmelidir. Taşınmazda pay sahibi olan tüm şahıslar davaya dahil edilmeden bu gayrimenkul davası sonuçlandırılamaz.
Ortaklığın giderilmesi davası sonunda taşınmazın aynen taksimi mümkünse taşınmaz aynen taksim edilir. Aynen taksim mümkün değilse taşınmaz icra dairesi marifetiyle satılarak satış bedeli payları oranında paydaşlara verilir.
Tapu İptali ve Tescili Davaları ve Gayrimenkul Avukatı
Tapu iptal davası, birçok nedenle açılabilir. Tapunun iptaline dayanak teşkil eden olgular somutlaştırıldıktan sonra tapu iptal ve tescil davası açılmalıdır. Tapu iptal davalarının çeşitleri şunlardır:
Kamulaştırmaya Dair Tapu İptal Davası
Kamulaştırma, kamu yararı gözetilerek herhangi bir kişiye ait taşınmazın mülkiyetinin tek taraflı bir idari işlemle kamuya geçirilmesidir. İdare, kamu yararı kararı aldıktan sonra herhangi bir kişiye ait taşınmazı kamulaştırabilir. Kamulaştırma işleminin tamamlanması için idarenin adli yargıda gayrimenkulün sahibi aleyhine tapu iptal ve tescil davası açması gerekir. İdarenin açtığı bu davada avukat davalı tarafta mülk sahibinin haklarını savunur. İdarenin kamu yararı kararı yerinde değilse, bu işleme karşı idari yargıda dava açılabilir. Tapu iptal ve tescil davası, idari yargıda açılan kamulaştırma kararının iptali davasının sonucundan etkilenecektir. Kamulaştırma kararı iptal edildiğinde, tapu iptal ve tescil davası davalı olan mülk sahibi lehine sonuçlanır. Avukat, birbiriyle bağlantılı bu süreçleri takip ederek davanın taşınmaz sahibinin lehine bitmesini sağlamaya çalışır.
Kadastro İşlemi ile Verilen Tapunun İptali ve Tescili Davası
Kadastro, bir bölgede bulunan arazilerin kayıt altına alınması, arazi özelliklerinin haritada ve kayıtlarda belirlenmesi ve nihayet arazide mülkiyet hakkı bulunanların tapu kaydına tescilini sağlayan devlet tarafından yapılan bir işlemdir. Arazilerde kadastro (tapulama) yapılırken arazinin boyutları, sınırları veya hak sahibinin kim olduğu konularında yanlış tespitler yapılabilmektedir. Gayrimenkul avukatı, tapu kayıtlarını ve kadastro tespit tutanaklarını inceleyerek arazi sahibinin herhangi bir hak kaybı varsa tapu iptal ve tescil davası açar. Kadastro işlemine itiraz süresi kaçmış ise bazı hak düşürücü süreler vardır. Örneğin, kadastrodan önceki döneme ait hak sahipliği iddiası için kadastronun yapılmasından itibaren 10 yıllık bir hak düşürücü süre vardır. Başkası adına tescil edilen veya sınırları yanlış çizilen taşınmaz için tapu iptal ve tescil davası açılmadan önce zamanaşımı olgusu öncelikle değerlendirilmelidir.
Taşınmaz Satış Vaadi
Taşınmaz satış vaadi, uygulamada çok çeşitli nedenlerle yapılmaktadır. Ama en sık yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan taşınmazın satımı vaadidir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi uzun bir süreç içerisinde yerine getirilen, taraflara sözleşmenin uygulanması sürecinde hak ve borçlar yükleyen tam iki taraflı sözleşmelerdendir. Bu sözleşmede arsanın sahibi olan kişi arazisinin üzerine sözleşmeye uygun koşullarda bir yapı yapıldığı takdirde müteahhide taşınmazının bir bölümünü satma vaadinde bulunmaktadır. Bu sözleşmeler, gayrimenkul avukatı ile birlikte tanzim edilmelidir. Sözleşmenin imzalanmasından yerine getirilmesine kadar tüm süreçler için hukuki danışmanlık alınmalıdır. Böylece tarafların taşınmaz üzerindeki hakları duraksamaya yol açmayacak biçimde netleştirilmiş olur.
Şufa Davası ( Önalım Hakkı Davası)
Şufa hakkı veya diğer bir deyişle önalım hakkı, taşınmazın sahibi taşınmazı üçüncü kişilere sattığı takdirde, hak sahibine üçüncü kişiyle aynı koşullarla taşınmazı alma hakkı veren hukuken yenilik doğuran bir haktır. Önalım hakkının koşulları oluşmuşsa gayrimenkul avukatı aracılığıyla tapu iptal ve tescil davası açılabilir. Şufa davası, paylı mülkiyette pay sahibi olmaktan kaynaklanabileceği gibi sözleşmeden de kaynaklanabilir. Şufa hakkının kaynağına göre önalım davası açılmalıdır.
Miras Hukukundan Doğan Tapu İptal Davası
Taşınmaz sahibinin ölümüyle birlikte miras hukukundan kaynaklanan birtakım anlaşmazlıklar çıkabilir. Örneğin, mirasçılardan biri kendi saklı payına tecavüz edildiğini veya muvazaalı bir satış işlemi olduğunu iddia edebilir. Mirasta mal paylaşımı davası, bir yönüyle bir tapu iptal ve tescil davasına dönüşebilir.
Miras hukukunun kendine özgü normları göz önüne alarak hak sahibi için tapu iptal ve tescil davası açılmalıdır. Miras hukukundan kaynaklanan tapu iptal ve tescil davaları taraf sayısının çok olması nedeniyle oldukça uzun sürdüğünden gayrimenkul avukatı yoluyla dava açmak dava sürecinin uzamasını önler.
………………………………………………
Her avukat bu tür davalar konusunda aynı tecrübeye ve birikime sahip değildir. Bu sebeple bu tür davalarda avukat seçerken gayrimenkul avukatı denilen alanında uzman avukatlarla çalışılmalıdır. Bu konuyla ilgili hukuki destek için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Gayrimenkul davalarında dikkat edilmesi gereken diğer bir husus da dava açarken dava dilekçesine yazılan dava değeridir. Bu davalar yapısı gereği miktar belirtilerek açılması gereken davalardandır. Dava dilekçesinde gayrimenkulun gerçek değer belirtilmelidir. Eğer gayrimenkul gerçek değer belirtilmezse dava sırasında hakim resen seçeceği bilirkişiler marifetiyle evin gerçek değerini tespit ettirebilir ve dava için bu bedel üzerinden harç ödenmesine karar verebilir. Dava açarken miktarı gerçekten yüksek yazmanın bir takım dezavantajları vardır. Eğer dava değer yüksek yazılmışsa hakim davanın kısmen kabulüne karar verecek ve reddilen miktar üzerinden karşı taraf avukatlık ücretinin ödenmesine hükmedecektir. Ayrıca bu davalarda ödenmesi gereken harçta dava değerine göre belirlenecektir. Gayrimenkul davası açarken zaman aşımı hususu da göz ardı edilmemelidir.